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서울시의 새로운 정비모델인 '모아타운(모아주택)'은 노후 저층 주거지 거주민들에게 큰 관심을 받고 있습니다. 일반 재개발보다 빠른 속도와 완화된 규제 덕분에 실거주자와 투자자 모두 눈여겨보는 사업이죠.
그래서 이번 시간에는 모아타운의 진행 절차, 예상 분담금 계산법, 그리고 최근 매매가 동향에 대해 핵심만 짚어드리겠습니다.
1. 모아타운 진행 절차
일반 재개발이 보통 10~15년이 걸린다면, 모아타운은 4~5년 내외로 기간을 단축하는 것을 목표로 합니다. 주요 절차는 다음과 같이 6단계로 진행됩니다.
1) 대상지 공모 및 선정
자치구 신청 또는 주민 제안(2/3 동의)을 통해 서울시가 선정합니다.
2) 관리계획 수립
서울시와 구청에서 가이드라인을 정하고 사업 구역을 확정합니다.
3) 모아타운 지정 고시
통합 심의를 거쳐 공식적인 사업지로 확정됩니다.
4) 조합설립 인가
각 개별 모아주택(가로주택정비사업 등) 단위로 조합을 설립합니다.
5) 통합 심의 및 사업시행인가
건축, 교통, 경관 심의를 한 번에 통과시켜 속도를 높입니다.
6) 이주 및 착공
관리처분계획인가가 사업시행인가에 포함되어 있어 곧바로 이주가 진행됩니다.
2. 분담금은 얼마일까
모아타운 투자를 고려할 때 가장 중요한 것이 바로 '추정 분담금'입니다. 분담금은 내가 새 아파트를 받기 위해 추가로 내야 하는 돈을 의미합니다. 기본적인 분담금 계산식은 다음과 같습니다.
- 권리가액 : 내 기존 빌라 및 단독주택의 감정평가액
- 비례율 : 사업의 수익성 지표 (보통 100%를 기준으로 높을수록 유리)
최근 공사비 인상으로 인해 서울 시내 모아타운의 경우, 기존 빌라 소유자 기준으로 전용 59㎡ 배정 시 약 2억 원 ~ 4억 원 내외의 분담금이 발생할 것으로 업계는 예측하고 있습니다. (구역별 상이)
3. 최근 매매 가격 및 투자 동향
| 구분 | 매매가 추이 | 주요 특징 |
|---|---|---|
| 지정 전 | 3억~4억 원대 | 기대감 반영 초기 단계, 초기 자본 적음 |
| 지정 후 | 5억~7억 원대 | 프리미엄(P) 형성, 거래 활발 |
| 착공 임박 | 8억 원 이상 | 입주권 가치 반영, 주변 신축 시세 추종 |
최근 서울 광진구, 중랑구, 강동구 등의 모아타운 후보지들은 토지거래허가구역 지정 여부에 따라 매매가가 출렁이고 있습니다. 실거주 의무가 없는 구역의 경우 '갭투자' 수요가 몰리며 빌라 가격이 상승하는 추세입니다.
4. 성공적 투자를 위한 체크리스트
1) 현금청산 대상 여부
권리산정기준일을 반드시 확인하여 물딱지를 피해야 합니다.
2) 동의율 확인
사업의 핵심은 주민 동의율입니다. 반대 세력이 많은지 확인하세요.
3) 인프라 확장성
지하철역과의 거리, 주변 대단지 아파트와의 연계성을 보아야 합니다.
5. 요약
정리하면 모아타운은 빠른 속도가 장점이지만 소규모 사업 특상상 대단지 프리미엄이 낮을 수 있다는 단점도 있습니다. 따라서 여러 개의 모아주택이 뭉쳐 1,000세대 이상의 단지를 형성하는 곳을 공략하는 것이 수익에 도움이 될 것입니다.
